Obtention du permis de construire au Bénin : Le sésame qu’il faut pour sécuriser les investissements

Recourir à une autorisation avant de construire sa maison n’est pas dans les habitudes des Béninois. Le permis de construire n’est pas utile pour bon nombre de citoyens alors qu’il s’est révélé indispensable pour la sécurisation et la sauvegarde des investissements. Le refus donc de satisfaire à cette exigence constitue non seulement un danger public, mais également une perte économique pour le propriétaire.

Construire n’est pas un jeu. C’est toute une fortune qui est engagée au regard de la cherté des matériaux de construction. Ainsi, avant de lancer un tel projet, il faudra s’entourer de toutes les garanties sécuritaires afin d’éviter que l’investissement consenti ne soit un jour réduit en poussière. Malheureusement au Bénin, nombreux sont les citoyens qui amorcent leurs projets de construction sans aviser un spécialiste du domaine ou sans recourir à une autorisation. Les maisons sont alors construites sans un permis de construire. Or, celui qui veut construire un hangar même en matériaux précaires doit avoir un permis de construire. « Lorsque vous construisez sans le permis de construire, vous vous exposez et vous exposez la vie des autres aussi », renseigne Dorothée Modeste Mèton Padonou, chef du service habitat, construction et promotion de matériaux locaux par intérim à la Direction départementale du cadre de vie et du développement durable (Ddcvdd) du Zou et des Collines. D’après ses explications, au cours de la construction, il peut y avoir effondrement avec mort d’hommes sur le chantier ou après, ou des cas d’incendie. Si entre-temps, le dossier avait été soumis à une étude pour obtenir le permis de construire, ces sinistres pourraient être évités. Comme dans nos grandes villes, Bohicon ne fait pas exception à ces scènes d’horreur. A Houawé, les souvenirs sont encore là où un immeuble en chantier au bord du contournement a cédé à l’époque avec mort d’hommes et des blessés dans le rang des ouvriers ayant en charge la construction. Le chef du service habitat, construction et promotion de matériaux locaux par intérim à la Ddcvdd du Zou et des Collines situe les responsabilités à deux niveaux. Selon Dorothée Modeste Mèton Padonou, l’ignorance des citoyens et la méconnaissance des textes justifient la survenance de ces effondrements récurrents d’immeubles qui, pour la plupart, occasionnent des pertes en vies humaines et des dégâts inestimables. « On n’occupe pas le sol de façon anarchique ». En matière de construction, il y a des normes qu’il faut respecter. Mais beaucoup ne le savent pas. Il faut se rendre dans les concessions des collectivités pour s’en convaincre. Le respect de ces normes, exige à toute personne qui veut entreprendre une quelconque construction d’avoir recours à un permis de construire pour éviter les cas d’effondrement de maisons. Il a aussi pour but de sauvegarder l’investissement et de garantir la sécurité des citoyens.

Une obligation pour tout le monde

L’exploitation du territoire ou du sol est régie par des documents de planification urbaine et ceux d’urbanisme opérationnel comme par exemple le Plan d’aménagement du territoire. A ce titre, pour entreprendre normalement une construction, il faut des préalables. Le permis de construire fait partie de ce préalable qui est obligatoire pour tout le monde. Le décret N°2020-056 du 05 février 2020 portant réglementation du permis de construire et du permis de démolir en son article 8 explique que le permis de construire est une décision administrative qui autorise, sur la base des règles d’urbanisme, de constructions nouvelles, la modification de travaux de construction non achevés, la régularisation de travaux de construction d’un ouvrage entrepris sans autorisation. « Les textes disent que toute personne qui désire entreprendre, implanter, modifier, régulariser une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, obtient un permis de construire sous réserve des dispositions de l’article 9 dudit décret », commente Dorothée Modeste Mèton Padonou. « Les reculs, les mitoyennetés, les superficies habitables font partie des règles de bien-être. C’est toute une vie qui est en jeu », ajoute-t-il.

Les catégories de permis de construire et les sanctions

Les différentes catégories de permis de construire sont définies par l’arrêté interministériel 2020-092 du 04 mai 2020. Sont de la catégorie A du permis de construire, les bâtiments à faible risque ne comprenant pas de dalle, et dont la superficie hors-œuvre nette est inférieure ou égale à 150 m². Il s’agit là des constructions simples. Mais attention ! Quand bien même la superficie est inférieure à 150m² et que si une partie de la construction est en dalle, ce n’est plus la catégorie A, mais le B. « En son article 18, le décret N°2020-056 du 05 février 2020 mentionne que le recours à un architecte pour un projet architectural n’est pas obligatoire pour les personnes physiques voulant édifier ou modifier, pour leur propre habitation, une construction avec un permis de construire de la catégorie A », nuance le chef du service habitat Zou-Collines. Pour ce qui concerne les bâtiments à usage d’habitation, de bureaux, de magasin ou de commerce dont la hauteur ne dépasse pas trois étages et/ou dont la superficie hors-œuvre est comprise entre 150 et 1500 m², ils sont classés dans la catégorie B, même si la construction ne comporte pas de dalle. Au-delà, il s’agit de la catégorie C qui regroupe les constructions complexes à forts risques, dont les stations d’essence, y compris la construction des étrangers et des institutions internationales. Si ces préalables ne sont pas respectés, vous êtes en infraction et par conséquent, des sanctions sont appliquées. Le propriétaire des travaux peut être déféré devant le procureur. Si sa responsabilité est engagée, il est poursuivi. La réalisation d’une construction ou d’une démolition sans autorisation, l’inobservation des formalités d’affichage du permis de construire ou du permis de démolir, l’opposition à l’inspection des travaux en cours ou achevés, la poursuite des travaux au mépris d’une suspension ordonnée par le maire de la commune, ou la non-conformité des ouvrages ou des travaux au permis de construire sont sanctionnées. La réalisation de travaux sans permis de construire est sanctionnée par l’arrêt des travaux et une amende d’un montant allant de 300 000 à 3 000 000 de F Cfa. La poursuite des travaux au mépris de la suspension ordonnée par l’autorité administrative est sanctionnée par une amende de 200 000 à 500 000 F Cfa. La reprise des travaux est subordonnée à l’obtention d’un permis de construire.

L’instruction du dossier du permis de construire

Les dossiers de permis de construire introduits sont étudiés par chacune des trois différentes commissions en fonction de la nature de la construction à réaliser. Ainsi, la commission communale des autorisations d’urbanisme souvent forte de sept membres installée par arrêté du maire étudie les dossiers de permis affectés à la catégorie A et ceux de la catégorie B non complexe. Les dossiers dont la complexité dépassent les compétences de la commission communale sont transférés à la commission départementale pour étude. La commission nationale des autorisations d’urbanisme étudie exclusivement les dossiers de la catégorie C. Que le dossier soit étudié par n’importe quelle commission et à n’importe quel niveau, le permis de construire est délivré par arrêté communal du maire sur la base du procès verbal qui lui est transmis par la commission d’étude. « C’est le maire qui délivre le permis de construire, puisque la construction a lieu sur son territoire. C’est aussi en respect aux règles d’urbanisme de chaque milieu, aux documents de planification tels que le plan directeur d’aménagement et le plan de développement communal. C’est pour cela qu’un représentant de la mairie siège au sein de chaque commission pour attirer l’attention des autres membres sur ces aspects », souligne le chef du service habitat par intérim du Zou et des Collines. Il poursuit en indiquant que le permis de construire est irrévocable. A ce titre, tous les aspects possibles sont étudiés pour le confort du requérant, la sécurisation du domaine et de son investissement. « Vous ne pouvez pas obtenir un permis de construire pour un domaine en litige. C’est pourquoi on exige des titres ou des actes présomptifs de propriété tels que l’attestation de recasement ou le titre foncier ou l’attestation de confirmation de droit », confie Dorothée Modeste Mèton Padonou. Dans ce sens, le législateur a innové en introduisant désormais la déclaration de responsabilité d’un architecte assermenté et d’un ingénieur en génie civil comme pièces au dossier à fournir pour mettre fin aux désordres. « Cela garantie la sécurité et la fiabilité du dossier. Puis, met chacun devant ses responsabilités », rassure le chef du service habitat. L’arrêté interministériel 2020 n°045/Mcvdd/Mdgl/DC/Sgm/Dghc/Sa portant composition des dossiers de demandes des autorisations d’urbanisme en République du Bénin est plus explicite sur les conditions à remplir. Par rapport au coût, le responsable en charge de l’habitat dans le Zou et les Collines estime que les frais ne sont pas exorbitants au vu des avantages à y tirer. Selon l’article 8 de l’arrêté n°2020-045, les bâtiments de catégorie A paient 150F/m² hors œuvre de tous les planchers. Ceux de la catégorie B et C 250F/m² hors œuvre de tous les planchers. Quant aux bâtiments appartenant à des Etats étrangers ou à des organisations internationales, ils paient 1000F/m² ou un montant déterminé en tenant compte des conditions de réciprocité entre les Etats et les organismes internationaux. La décision d’octroi ou de refus doit être notifiée au pétitionnaire dans un délai de trois (3) mois à compter de la date de dépôt de la demande. Ce délai peut être porté à quatre (4) mois lorsque la nature ou l’importance du projet l’exige. Dans ce dernier cas, le maire est tenu d’en informer le pétitionnaire avant l’échéance des deux (02) premiers mois. Le permis est tacite après un mois de rappel au maire sans réponse. Cependant, certains projets sont exclus du permis tacite. Le permis de construire est périmé si les travaux n’ont pas démarré dans un délai d’un an après l’obtention du permis. En somme, le permis de construire doit être le premier réflexe que doit désormais avoir tout citoyen qui aspire réaliser une construction. Il sécurise non seulement le domaine, les usagers mais aussi l’investissement. « Entre investir durablement en prenant toutes les dispositions et investir dans l’à peu près sans lendemain, il faut choisir », conclut Dorothée Modeste Mèton Padonou.

Zéphirin Toasségnitché (Br : Zou-Collines)